ขายฝาก บ้าน ที่ไหน ดี

ขายฝาก บ้าน ที่ไหน ดี

ขายฝาก บ้าน ที่ไหน ดี การตกลง ขายฝากหมายถึงการทำข้อตกลงเพื่อกู้ยืมเงินซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากมาย ในประเทศไทย เนื่องจากผู้กู้ยืมจะได้รับการอนุญาตเร็ว ผู้ลงทุนที่รับทำชอบให้วงเงินสูงขึ้นยิ่งกว่าจำนำออกจะมาก แล้วก็จะไม่มอง Statement ไม่เชคแบลคลิส และเครดิตลูกหนี้ โดยเนื้อหาของคำสัญญาแบ่งได้ ข้อๆดังนี้การทำข้อตกลง ขายฝากเป็นการทำสัญญากู้เงิน ที่ลูกหนี้จะกระทำขายบ้านให้กับเจ้าหนี้ แม้กระนั้นมีกติกากันเพิ่มอีกว่า ลูกหนี้สามารถซื้อบ้านคืนได้ตามระยะเวลาที่ระบุกันไว้ ดังเช่น “นายตู่ นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำ คำสัญญา ขายฝาก กับ นางปู โดยการทำคำสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี”ความหมายเป็น นายตู่ กระทำขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับ นางปู โดยถ้าเกิดข้างใน 1 ปีหลังทำความตกลง ถ้าเกิดนายตู่ต้องการซื้อบ้านคืน นางปูต้องกระทำขายให้โดยไม่มีข้อยกเว้น ถ้าหากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินนี้จะถึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ นางปู โดยสมบูรณ์การ ทำข้อตกลง ขายฝาก สามารถทำข้อตกลงได้สูงสุด 10 ปีถ้าเกิดครบคำสัญญาแล้ว คนขายบ้านยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่ระบุปริมาณครั้งถ้าเกิดครบข้อตกลงแล้ว คนขายบ้านยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาเพิ่มได้นานสูงสุด 10 ปี อย่างเช่น ทำความตกลงกันไว้ 1 ปี ผู้ขายฝากสามารถขอต่อสัญญา เพิ่มได้อีก 9 ปีคำสัญญา ขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ จึงควรทำข้อตกลงในกรมที่ดิน ต่อหน้าต่อตาเจ้าหน้าที่เท่านั้นอสังหาริมทรัพย์ ทุกชนิดสามารถ นำมา ขายฝากได้ ตัวอย่างเช่น บ้าน ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ คอนโด อื่นๆอีกมากมาย

ขายฝาก บ้าน ที่ไหน ดี

ขั้นตอนสำหรับในการรีไฟแนนซ์บ้านมีอะไรบ้าง?เป็นความจริงสำนักงานรีไฟแนนซ์บ้านจะมีผลให้เราประหยัดเงินจากดอกเบี้ยได้เป็นแสน แต่ว่าก็ยังมีคนที่ทำรีไฟแนนซ์บ้านอยู่น้อยมาก ซึ่งส่วนมากเป็นเพราะไม่รู้จักว่าการรีไฟแนนซ์ทำยังไง ทำให้เสียโอกาสที่จะผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นสุดท้ายรีไฟแนนซ์บ้านจำเป็นต้องเริ่มจากอะไร?

อย่างแรกที่ทุกคนที่คิดจะรีไฟแนนซ์บ้านจำต้องทำก็คือ ตรวจตราสัญญากู้ของตน ว่ารีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ โดยส่วนมากสัญญากู้จะอนุญาตให้พวกเรารีไฟแนนซ์บ้านไปธนาคารอื่น (บางแบงค์ใช้คำว่า ไถ่ถอน) ภายหลังจากผ่อนมาแล้ว 3 ปีข้อเสนอของผมเป็น คุณสามารถทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ได้ตั้งแต่ก่อนผ่อนครบ 3 ปี

เนื่องจากแบงค์ใหม่จำเป็นต้องใช้เวลาไตร่ตรอง คิดราคา รวมทั้งทำเรื่องอนุมัติสินเชื่อ คุณก็เลยสามารถยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับแบงค์ใหม่ได้ตั้งแต่ 1-2 เดือนที่ผ่านมาครบคำสัญญาเลือกธนาคารที่ดีที่สุดสำหรับตนเองผมมักจะเอ่ยถึงในบทความอื่นๆอยู่เสมอว่า การรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมีมากกว่า 100 โปรโมชั่นให้เลือกถ้าหากเลือกดีๆได้ตัวที่ดอกเหมาะสมสุด อสังหาริมทรัพย์ จะประหยัดดอกเบี้ยได้หลักแสนแต่ว่าถ้าหากซวยไปเลือกตัวที่ดอกเบี้ยมิได้ถูกมาก จะประหยัดได้หลักพันบาทเท่านั้น

ตระเตรียมเอกสารประกอบกิจการยื่นรีไฟแนนซ์เอกสารที่จำต้องตระเตรียมสำหรับในการยยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน มีทั้งหมด 3 จำพวกเอกสารแสดงข้อมูลส่วนตัว ดังเช่น บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านเอกสารแสดงรายได้ เป็นต้นว่า สลิปเงินเดือน สำเนาเดินบัญชีธนาคารย้อนไปเอกสารด้านหลักประกัน ยกตัวอย่างเช่น โฉนดที่ดิน

สัญญาเงินกู้ธนาคารเดิมแม้กระนั้นก็จะมีต่างๆนาๆแล้วแต่ธนาคารที่พวกเราไปรีไฟแนนซ์ มีข้อมูลเพิ่มเติมนอกเหนือจากนี้ในบทความเอกสารที่จะต้องจัดแจงสำหรับเพื่อการรีไฟแนนซ์บ้านยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ปกติแล้วหลังจากที่ยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์พร้อมส่งเอกสารเรียบร้อย ธนาคารจะทำการนัดหมายเพื่อส่งคนมาประเมินราคาหลักประกัน และใช้เวลาใคร่ครวญอนุมัติราว 2-4 อาทิตย์ ผมก็เลยอยากแนะนำให้ยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์ก่อนผ่อนครบ 3 ปี

ได้เลยนะครับ จะได้พอดิบพอดีกันถ้าธนาคารเก่าจะลดดอกให้ ควรจะอยู่ที่เดิมหรือรีไฟแนนซ์ดีจากประสบการณ์ของผม เวลาไปขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิม เค้าจะลดให้นิดหน่อยเพียงแค่นั้น จากตอนนี้ดอก 7.7% จะลดดอกให้เหลือ 5.5% ถึงแม้ว่าธนาคารใหม่ที่ผมจะรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ย 2.90% เพราะแบงค์เดิมจะบอกว่าหากรีไฟแนนซ์ไปที่ใหม่จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่าย แต่ว่าถ้าเกิดลองคำนวณดูเหมือนพบเลยว่า ค่าใช้จ่ายน้อยมากแม้กระนั้นประหยัดกว่าเดือนละหลายพัน รีไฟแนนซ์จึงคุ้มกว่ามากนะครับ

(สามารถอ่านบทความที่ผมคำนวณเปรียบเทียบให้เห็นได้ชัดๆถึงที่เหมาะบทความรีไฟแนนซ์ กับ ลดดอกแบงค์เดิม แบบไหนคุ้มกว่ากัน?)สอบถามยอดหนี้ยังเหลือ แล้วก็นัดวันไถ่คืนจากธนาคารเก่าเมื่อได้รับการยินยอมจากแบงค์ใหม่แล้ว ข้าราชการธนาคารกระจ่างให้พวกเราไปถามไถ่ยอดหนี้คงเหลืออยู่และก็นัดวันไถ่ถอนจากธนาคารเก่า

เพื่อแบงค์ใหม่และก็แบงค์เก่าสามารถโอนหนี้ให้กันได้อย่างถูกต้องไปทำความตกลงรวมทั้งจดจำท่วมที่กรมที่ดินเพื่อให้ไม่เป็นการก่อกวนเวลาลูกค้ามากเกินความจำเป็น ข้าราชการจากธนาคารใหม่จะถือสัญญาไปให้เซ็นที่กรมที่ดิน พร้อมๆกับการไปทำความตกลงจำนองที่กรมที่ดินในวันเดียวกันเลย เพื่อความสบายของทางลูกค้าเองมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?การรีไฟแนนซ์บ้านจะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 5 อย่าง เป็นค่าประมาณราคา ราว 2-3 พันบาท

(โปรโมชั่นบางธนาคาร ฟรีค่าคิดราคาครับ)ค่าจำนอง จ่ายให้กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ (โปรโมชั่นบางธนาคาร ฟรีค่าจดจำนองขอรับ)ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินค่าธรรมเนียมอื่นๆของธนาคาร ยกตัวอย่างเช่น ค่าธรรมเนียมสินเชื่อรับรองอัคคีภัย (ซึ่งรับรองไฟไหม้ ถึงพวกเราไม่ได้รีไฟแนนซ์ ก็ต้องทำทุก 1-3 ปี โดยชอบด้วยกฎหมายครับผม)

ข้อบังคับที่เกี่ยวเนื่องการซื้อบ้านขายทอดตลาด

แต่ว่าเจ้าของเดิมไม่ย้ายออกในประเด็นนี้ประมวลกฎหมายวิธีตรึกตรองความแพ่งมาตรา 334 กำหนดไว้อย่างนี้ขอรับ “มาตรา 334 เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ ถ้าหากเงินทองที่โอนนั้นมีลูกหนี้สินตามคำพิพากษาหรือบริวารอาศัย แล้วก็ลูกหนี้ตามคำวินิจฉัยหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น

ผู้ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาลให้อออกหมายบังคับคดีเพื่อบังคับให้ลูกหนี้ตามคำวินิจฉัยหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำบทบัญญัติมาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) แล้วก็วรรคสอง มาตรา 354 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และมาตรา 364 มาใช้บังคับโดยผ่อนปรนทั้งนี้ ให้นับว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำตัดสิน

และก็ลูกหนี้ตามคำตัดสินหรือบริวารที่อยู่ที่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้ตามคำตัดสินตามบทบัญญัติดังที่กล่าวถึงแล้ว”กฎหมายมาตราข้างต้นเป็นข้อบังคับที่ถูกปรับปรุงใหม่ไม่นานมานี้ในปี 2560 เพื่อความป้องกันกับผู้ซื้อสินทรัพย์จากการขายทอดตลาด ให้สามารถบังคับคดีกับลูกหนี้ตามคำวินิจฉัยหรือบริวารได้ทันทีไม่ต้องฟ้องเป็นคดีความใหม่ ข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นสามารถแยกออกพินิจส่วนประกอบได้ดังต่อไปนี้

– คุ้มครองปกป้องคนใดกันแน่ตัวบทใช้คำว่าผู้บริโภค (ที่ได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าหน้าที่บังคับคดี) หมายคือคนซื้อสมบัติพัสถานจากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีนั่นเอง

– คุ้มครองป้องกันจากใครกันแน่จากลูกหนี้ตามคำตัดสินและบริวาร (บริวารคือคนที่อาศัยอยู่โดยอาศัยสิทธิของลูกหนี้คามคำวินิจฉัยนั้น)

– ได้รับความคุ้มครองอย่างไรผู้บริโภคทรัพย์สมบัติจากการขายทอดตลาดจะมีสิทธิเหมือนกับว่าเป็นเจ้าหนี้ตามคำตัดสิน สามารถขอศาลที่มีเขตอำนาจเหนือท้องที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่บังคับคดีเฉดหัวไล่ได้โดยทันที (มาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) และวรรคสอง มาตรา 354 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และก็มาตรา 364

เกิดเรื่องเกี่ยวกับการบังคับคดีขับไสตามคำตัดสิน)เมื่อศาลได้รับคำขอให้ออกหมายบังคับคดีแล้ว ศาลมีอำนาจออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องสอบสวนหรือฟังลูกหนี้ตามคำวินิจฉัยหรือบริวารก่อนด้วยผลของความปกป้องคืออะไรผลก็คือ ผู้บริโภคทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดสามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีไล่ได้เหมือนตัวเองชนะคดีขับไล่ตามคำวินิจฉัยในทันที

ไม่ต้องไปฟ้องเป็นคดีความใหม่ จึงย่นเวลาฟ้องร้องไปๆมาๆก อย่างน้อยก็โดยประมาณ 1 ปีในศาลชั้นต้น และขั้นต่ำอีก 6 เดือน-1 ปีในศาลอุทธรณ์ รวมทั้งอีกนับเป็นเวลาหลายปีในศาลฎีกา (ถ้าเกิดมี) ขายฝาก บ้าน จึงเป็นการคุ้มครองป้องกันคนซื้อสินทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี แล้วก็สร้างแรงจูงใจให้มีคนกล้าซื้อสมบัติพัสถานเยอะขึ้นเรื่อยๆ

การใช้สิทธิเกินส่วนเป็นอย่างไรก่อนที่เราจะไปว่ากันประเด็นการใช้สิทธิเกินส่วน อันดับแรกต้องเข้าใจธรรมศาสตร์เกี่ยวกับเรื่องละเมิดซึ่งเป็นพื้นฐานกันก่อน เรื่องละเมิดนี้กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 ซึ่งกำหนดไว้อย่างงี้

“มาตรา 420 คนไหนกันตั้งใจหรือประมาทสะเพร่า ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงเอ็งชีวิตดีแล้ว แก่ร่างกายก็ดีแล้ว แก่อนามัยดีแล้ว แก่เสรีภาพก็ดี เงินทองหรือสิทธิอย่างหนึ่งประการใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำฝ่าฝืนต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น”ว่ากันง่ายๆก็คือ พฤติกรรมโดยที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

ไม่มีสิทธิ แล้วทำให้เกิดความเสื่อมโทรมต่อคนอื่น ถือเป็นละเมิด จำต้องชดเชยค่าชดเชยให้แก่คนที่เสียหายนั้นหลักการทั่วๆไปของการฝ่าฝืนคือความประพฤติปฏิบัติโดยไม่มีสิทธิ ไร้อำนาจโดยชอบด้วยกฎหมาย ตามมายี่ห้อ 420 ข้างต้น แม้กระนั้นมีฝ่าฝืนอีกแบบหนึ่งที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 421 ซึ่งกำหนดไว้แบบงี้

“มาตรา 421 การใช้สิทธิที่มีเพียงแต่จะให้กำเนิดเสียหายแก่บุคคลอื่นนั้น ท่านว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมาย”ปกติแล้ว การใช้สิทธิของตัวเองเกิดเรื่องที่ถูกกฎหมาย แม้บางกรณีจะก่อให้บุคคลอื่นลำบากบ้างก็ตาม แม้กระนั้นกรณีที่การใช้สิทธินั้นทำให้คนอื่นได้รับความหน้าร้อนเกินไป เกินธรรมดา หรือเป็นการใช้สิทธิโดยจงใจทำให้ผู้อื่นเสียหาย ก็ถือเป็นการละเมิดตามมายี่ห้อ 421 นี้ ซึ่งด้านกฎหมายเรียกกันว่าใช้สิทธิเกินส่วน ก็เป็นเรื่องที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายเช่นเดียวกัน

Recommended Articles

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *